Røstbakken 9A snr 2

3-roms selveierleilighet med utsikt og sentral plassering like ovenfor sentrum | parkering

Kort om eiendommen

Velkommen til Røstbakken 9A, en 3-roms selveierleilighet plassert i Røstbakken med gangavstand til sentrum.

Leiligheten ligger i boligbygg med tre boligseksjoner hvor man har felles gårdsplass med parkeringsmuligheter. Adkomst til leiligheten direkte fra gårdsplass hvor man har entré med gulvvarme og nedgang til nedre plan hvor man finner stue og kjøkken i åpen løsning med varme i gulvet. Bod, 2 soverom og bad med flislagt gulv og varmekabler.

Felleseid tomt med opparbeidet med parkering og plenområde. Boligbygget ligger tilbaketrukket fra Røstbakken i rolige omgivelser. Sameiet fikk nylig lagt nytt tak og nedløp.

Sentral beliggenhet med kort avstand til Tromsømarka med sine flotte turstier og løypenett. Ellers gangavstand til Tromsø sentrum og gode bussforbindelser.

Velkommen!

Beliggenhet

Røstbakken 9A er beliggende på østsiden mot Tromsø sentrum, midt i Røstbakken. Fra eiendommen har man kort veg til sentrum og alle tilhørende fasiliteter.

Innhold

1.etg med vindfang, bod og gang.
Sokkel med 2 soverom, bod, bad, stue/kjøkken.

Tomt

Adkomst via gruset innkjørsel. Felles tomt for sameiet med diverse beplantning.

Bebyggelse

Boligbebyggelse.

Byggemåte

Generelt: Boligbygg oppført i 1975. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjoner. Etasjeskille av
trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Tak i saltaksform utvendig tekket med metallplater, renner og nedløp av metall og plast. Vinduer med 2-lags glass, karmer/rammer av tre. Vannrør av kobber og rør-i-rør system, synlige avløpsrør av plast. Oppvarming av boligen er med elektristet. Ventilasjon er basert på naturlig ventilasjon med ventiler, stedvis mekanisk avtrekk.

Etasjeskiller - Underetasje: Støpt gulv mot grunn. Det er gjort målinger i følgende rom: Kryssmåling stue/kjøkken.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør med rør-i-rør system og kobber. Synlige avløpsrør av plast. Vannfordelingsskap montert på bad. Stakeluke i inspeksjonsluke på bad. Hovedstoppekran montert på bod i inspeksjonsluke. OSO varmtvannsbereder fra 2020 montert under kjøkkenbenk. Mekanisk avtrekk på kjøkken og våtrom. Motor for mekanisk avtrekk er plassert på kjøkken (kjøkkenventilator). TG1 og TG2.

Rom for varig opphold:
Takhøyder er målt på tilfeldige plasser i boligen.
Takhøyde i stue/kjøkken og soverom er målt til 2,28 meter.

Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger. TG2.

Annet: Ekskrementer etter mus observert på kaldloft. Ukjent årsaksammenheng og omfang. Ytterligere undersøkelser anbefales. TG2.

Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang 1. etg. Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er elfagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll. TG2.

Brann: Boligen har røykvarsler og brannslukningsutstyr. TG1 og TG3.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Boligen har yttervegger i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med stående trekledning. TG2.

Dører og vinduer: Terrassedør med 2-lags glass, årstall ikke mulig å avlese. Vinduer med 2-lags glass fra 2007, resterende vinduer ikke mulig å avlese dato på. Karmer/rammer av tre. TG2.

Yttertak - Hovedbygning: Yttertak av saltakskonstruksjon. Utvendig belagt med takplater av metall fra 2024. Renner og nedløp av plast og metall. TG1.

Grunnmur, fundamenter: Grunnmur i betongkonstruksjoner. TG2 og TGIU.

Drenering: Dreneringen er fra ukjent årstall. Synlig utvendig grunnmursplate (fuktsperre). Nedløpsrør for takvann er ledet ned i drensrør. Skrånende tomt. TG2.

Stikkledninger og tanker: Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra ukjent årstall.
Ifølge informasjon fra selger er det byttet kommunale vann og avløpsrør på tomten i 2023 men det hefter usikkerhet til om det ble gjort helt inntil boligen. TG2.


SAMMENDRAG AV TILSTANDSGRADER I TILSTANDSRAPPORT
TG3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) - 2%.
 Brann:
- Brannskiller: Det er usikkert om brannskiller er utført i henhold til byggteknisk forskrift med bakgrunn i at det har gått ventilasjonsrør i vegg mellom badene i hver leilighet i underetasje, og forholdet er ikke dokumentert. Forholdet må undersøkes av kompetent personell, og eventuelle utbedringer/tiltak må utføres. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for brannteknisk inspeksjon. Sjablongmessig prisanslag, kr. 10 000 - 50 000,-.


TG2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) - 36%.
Våtrom - Bad :
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet avløpsrør under vask samt avløprør til vaskemaskin er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes.
- Vannrør: Trykkslag registrert i vannrør. Kan forkorte vannrørenes levetid. TG2 er satt for å belyse risiko.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje :
- Overflater gulv: Stedvis glipper i skjøter i laminat. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg via inspeksjonsluke på bod. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 82 %, temperatur 5,4 grader C og duggpunkt 2,7 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes.
- Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM): Klaffventiler stedvis i vegg. Usikker tilluftløsning. Anbefaler mer kontrollerbar ventilering.

Øvrige rom - 1.etg :
- Helhetsvurdering: Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Det er registrert støvkondens i himlingsplater, ukjent årsakssammenheng. Det er registrert knirk i gulv. Det er stedvis mangelfult med listverk. Utbedringer bør vurderes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber som er fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG2 er satt på de avløpsrør som er fra byggeår. Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det observeres løse ledninger bak stikkontak på soverom (se vedlagt bilde). Forholdet må utbedres av en kvalifisert fagperson. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er ikke montert musesperre bak trekledning. Musesperre bør etableres. Stedvis høy slitasjegrad på kledning. Utbedringer bør vurderes etter behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.
- Dører: Ytterdører bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres sprekker på grunnmur. Setninger og jordtrykk kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Ytterligere undersøkelser og tiltak anbefales.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Ifølge informasjon fra selger er det byttet kommunale vann og avløpsrør på tomten i 2023 men det hefter usikkerhet til om det ble gjort helt inntil boligen. I tilfelle rørene ikke ble byttet: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Andre forhold:
- Annet: Ekskrementer etter mus observert på kaldloft. Ukjent årsaksammenheng og omfang. Ytterligere undersøkelser anbefales.
 
TG1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) og 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) - 58%. Se tilstandsrapport.
 
TGIU Ikke undersøkt - 4%.

Standard

Våtrom - Bad: Bad renovert i 2020 ifølge informasjon fra selger. Flislagt gulv med gulvvarme. Våtromsplater på vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører.
Vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk styrt fra kjøkkenvifte. Opplegg for vaskemaskin. TG1, TG2 og TGIU.

Kjøkken: Åpen kjøkkenløsning. Innredningen er fra ukjent årstall med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur.
Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr. Frittstående oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Vannrør av kobber. Vannsensor montert. Synlige avløpsrør av plast. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. TG1 og TG2.

Øvrige rom - 1.etg: Gulvflater belagt med laminat. Gulvvarme i entré. Veggflater med malte plater. Takplater i himling. Naturlig ventilasjon via ventiler. TG2.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje: Underetasjen er innredet og har utlektede kjellervegger, innredet i byggeår.
Gulvflater belagt med laminat. Gulvvarme i stue/kjøkken og gang utfor bad ifølge informasjon fra selger. Veggflater med malte plater. Himling med himlingsplater. Naturlig ventilasjon via ventiler. Elektrisk oppvarming. TG1 og TG2.

Innvendige trapper: Trapp i trekonstruksjoner. TG2.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Gulvvarme i entré, bad og stue/kjøkken.. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte varmekilder, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.

Adkomst

Adkomst fra offentlig veg, via felles, privat innkjørsel.

Parkering

Parkering utendørs på felles gårdsplass.

Boligselgersforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Anticimex Forsikring AB NUF (org.nr. 984 735 049), som dekker selgers mangelsansvar etter avhendingsloven. Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtakelsen. Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, dog oppad begrenset til kroner 12.000.000,-. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt 5 år fra overtakelse av eiendommen. Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer, men forsikringen dekker kun boligdelen. Kjøper har plikt til å sette seg inn i fullstendige vilkår for boligselgerforsikring som kan fås ved henvendelse til megler. Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, f.eks. ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier/lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. I noen tilfeller er det heller ikke dekning der selger har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. Ihht. lov og rettspraksis må det reklameres "innen rimelig tid". Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart/ snarest mulig. Reklamasjoner meldes Claims Handling AS (claims-handling.no/skademelding/) som vil saksbehandle disse på vegne av selger. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egenhånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Overtakelse

Eiendommen overleveres etter avtale. Spesifiser ønsket overtakelsesdato i kjøpetilbud.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
 
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
 
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
 
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
 
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
 
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jfr avhendingsloven § 3-10 (1). Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper* selges eiendommen «som den er».
Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9. Boligen overdras således slik den fremstår ved besiktigelse med åpenbare feil og mangler. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Det oppfordres til å sette seg godt inn i salgsoppgaven og eventuelle vedlegg til denne. Videre oppfordres alle interessenter til å sette seg inn i egenerklæringen fra selger som er inntatt i salgsoppgaven samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig person før bud inngis.
 
Boligen har likevel mangel i følgende tilfelle: 1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.
Ved tvil, så kontakt megler for avklaring.
 
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.
 
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i felleskap er vedlagt salgsoppgaven og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt for kjøpet.
 
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud knappen" eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema (budskjema finnes også i salgsoppgaven). All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.