Strandvegen 176

Eldre enebolig på stor tomt på 1389 kvm. med fantastisk beliggenhet mellom Telegrafbukta og Sydspissen.

Kort om eiendommen

Strandvegen 176 ligger i et etablert boligområde på Tromsøya sør mellom Bjerkaker og sydspissen.
Eldre enebolig som ligger på stor tomt på fremste rekke med direkte adkomst til friområdene rundt Telegrafbukta.
Området er i det vesentligste utbygd med frittliggende eneboliger, og det er svært gode lys- og solforhold i området.
Populære rekreasjonsområder på sydspissen med bla. Telegrafbukta med badestrand og volleyballbane er rett utenfor døren.
Det er kort gangavstand til barnehage, barneskole, butikker, treningssenter og andre servicetilbud på Bjerkaker og Lanes.
Gangavstand, ca. 2,5 km, og god bussforbindelse til Tromsø sentrum.

Beliggenhet

Eiendommen ligger ved sydspissen på Tromsøya med direkte adkomst til friområdene rundt Telegrafbukta. Svært gode lys og solforhold i området. Nærhet til barnehage, barneskole, butikker, treningssenter og kort veg til butikk og andre servicetilbud på Lanes. Gangavstand (ca. 2,5 km) til Tromsø sentrum.

Tomt

Sydvestvendt skrånende tomt med direkte adkomst fra Strandvegen. Grenser til friområde/grøntbelte med tursti til Telegrafbukta og rundt sydspissen.

Byggemåte

Bolig oppført i 1964.
Fundamentert på ukjent byggegrunn. Støpt gulv mot grunn under deler av bygget, krypekjeller med ringmur under resterende.
Grunnmur av betongstein.
Etasjeskille av trekonstuksjoner.
Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning.
Tak i saltaksform utvendig tekket med metallplater, renner og nedløp av metall.
Vinduer med 2 og 3-lags glass, karmer/rammer av tre.
Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast og jern. Oppvarming med vedfyrt ovn og elektristet. Ventilasjon er med naturlig ventilasjon via ventiler, stedvis mekanisk avtrekk.

SAMMENDRAG AV TILSTANDSGRADER I TILSTANDSRAPPORT

TG3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) - 50%.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad: Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Anbefalt brukstid på vannrør, avløpsrør, tettesjikt, overflater og tekniske installasjoner er vurdert være passert, ukjent restlevetid. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag, over kr. 300.000,-, gjelder total oppgradering.

Våtrom - Vaskerom: Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Anbefalt brukstid på vannrør, avløpsrør, tettesjikt, overflater og tekniske installasjoner er vurdert være passert, ukjent restlevetid. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag, kr. 100 - 300.000,-, gjelder total oppgradering.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje:
- Helhetsvurdering: Underetasjen har stedvis vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner, blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert omfattende fuktighet (se også punkt om krypekjeller). Det er målt i treverk med pigg i himling på bod, målingen vektprosent på over 22%. Stor sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke årsak-/omfang og aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag, kr. 10 - 50.000,-, gjelder ytterligere undersøkelser.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Helhetsvurdering: Det gjøres oppmerksom på punkt 6 i selgers egenerklæringsskjema. Det er fyringsforbud i ildsted grunnet manglende sotluke. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier er ikke tilgjengelig for å besvare spørsmål som gjelder for det elektriske anlegget. Forholdet medfører at avhendingslovens minstekrav til undersøkelser ikke har blitt gjennomført og kan medføre at mulige relevante opplysninger vedrørende bruk, funksjon og tilstand ikke er blitt gjort oppmerksom på. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap. Spenningsførende deler i sikringsskapet er ikke sikret mot berøringsfare. Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag, kr. 0 - 10 000,-, gjelder for el-kontroll.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Flere vinduer bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftning må påregnes. kr. 100 - 300.000,-.
- Dører: Terrasse og balkongdør, samt dør til underetasje bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftning må påregnes. kr. 10 - 50 000,-.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Råteskader registrert flere steder på rekkverk. Råteskader må utbedres. kr. 50 - 100 000,-.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres omfattende setningssprekker i grunnmuren. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke årsak og skadeomfang. Skader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres. Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i krypekjeller som tilsier funksjonssvikt. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang. Sjablongmessig prisanslag: over kr. 300 000,-.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Mangelfull/utilstrekkelig ventilering. Krypekjeller har tilsig av fukt i grunn. Det ble målt med pigg i treverk og målingen vist vektprosent på 29%. Det ble i tillegg registrert svertesopp i himling. Skjulte bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn må påregnes. Sjablongmessig prisanslag, over kr. 300.000,-, må ses i sammenheng med drenering.

TG2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) - 40%.
 Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken: Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Øvrige rom:
- Helhetsvurdering: Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Det registreres eksempelvis rifter i veggtapet, sprekker i veggoverflater og rifter i gulvbelegg. Overflater burde stedvis fornyes. Det er stedvis knirk i gulvet.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Deler av kaltloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert/ingen tilkomstmulighet. Det er risiko for skjulte skader. Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen må påregnes. Svertesopp observert stedvis i undertak. Kaldloftets tilstand sett i sammenheng med alder på yttertaket tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Etasjeskiller - 1.etg :
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 19mm på tilfeldig sted. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst burde etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Helhetsvurdering: Yttervegger i sin helhet har etterslep på vedlikehold med stedvise råteskader. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Skader i konstruksjonen er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er etablert snøfangerutstyr, noe som av sikkerhetsmessige årsaker burde etableres. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Grunnmur, fundamenter:
- Annet: Det gjøres oppmerksom på at det er registrert plater av eternitt rundt grunnmur. Platene kan inneholde asbest og burde dermed saneres bort av personell med spesialkompetanse, noe som kan være kostbart.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

TG1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) og 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) -5%. Se tilstandsrapport.
 
TGIU Ikke undersøkt -5%.

Oppvarming

Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte varmekilder, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.

Boligselgersforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Anticimex Forsikring AB NUF (org.nr. 984 735 049), som dekker selgers mangelsansvar etter avhendingsloven. Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtakelsen. Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, dog oppad begrenset til kroner 12.000.000,-. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt 5 år fra overtakelse av eiendommen. Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer, men forsikringen dekker kun boligdelen. Kjøper har plikt til å sette seg inn i fullstendige vilkår for boligselgerforsikring som kan fås ved henvendelse til megler. Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, f.eks. ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier/lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. I noen tilfeller er det heller ikke dekning der selger har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. Ihht. lov og rettspraksis må det reklameres "innen rimelig tid". Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart/ snarest mulig. Reklamasjoner meldes Claims Handling AS (claims-handling.no/skademelding/) som vil saksbehandle disse på vegne av selger. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egenhånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Overtakelse

Selger ønsker overtakelse av eiendommen i månedsskiftet august/september 2025. Angi eventuelt ønsket overtakelsesdato i kjøpetilbud.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
 
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
 
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
 
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
 
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
 
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jfr avhendingsloven § 3-10 (1). Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper* selges eiendommen «som den er».
Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9. Boligen overdras således slik den fremstår ved besiktigelse med åpenbare feil og mangler. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Det oppfordres til å sette seg godt inn i salgsoppgaven og eventuelle vedlegg til denne. Videre oppfordres alle interessenter til å sette seg inn i egenerklæringen fra selger som er inntatt i salgsoppgaven samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig person før bud inngis.
 
Boligen har likevel mangel i følgende tilfelle: 1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.
Ved tvil, så kontakt megler for avklaring.
 
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.
 
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i felleskap er vedlagt salgsoppgaven og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt for kjøpet.
 
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Adgang utleie

Ingen restriksjoner vedrørende utleie.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud knappen" eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema (budskjema finnes også i salgsoppgaven). All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.