Hjalmar Johansens gate 104F

Spektakulær toppleilighet med solrike terrasser og panoramautsikt på Strandkanten. Privat heisadkomst og parkering.

Kort om eiendommen

Unik andelsleilighet med uhindret utsikt mot Tromsøysundet, Tromsdalen og innseilingen til Tromsø.
Leiligheten ligger alene i toppetasjen på leilighetsbygget som ligger helt ytterst på Strandkanten.
Leilighetens beliggenhet, og innvendige takhøyde på 3,70 meter, gjør boligen helt spesiell.
Privat heisadkomst til stor entré som er innredet og avdelt i soner med kontor og sittegruppe og utgang til solrik takterrasse.
Boligen er innredet med stor stue og kjøkken i åpen løsning i tillegg til kontor og bibliotek.
Leilighetens to soverom og bad/wc ligger i egen avdeling skjermet fra stuen.
Fast parkering i borettslagets garasje i 1. etasje.

Beliggenhet

Leiligheten ligger ytterst på Strandkanten - boligområde sør for Tromsø sentrum.

Tomt

Felles tomt for Borettslaget opparbeidet med asfaltert adkomst, diverse beplantninger og blomsterkasser.

Byggemåte

Leilighetsbygg oppført i 2007.
Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn.
Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning og fasadeplater.
Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget).
Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.
Oppvarming med vannbåren varme tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Peisovn i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet.
Balansert ventilasjon.

SAMMENDRAG AV TILSTANDSGRADER I TILSTANDSRAPPORT
TG3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) - 3%.
Bad: Det observeres at mikrosement og slukrist i badekar har løsnet fra flisene. Selger opplyser om at det er en badematte med sugekopper som er årsaken. Tiltak bør påregnes.
Det registreres skade/manglende smøremembran på slukmansjett. Vurderes at det har oppstått når slukrist har løsnet. Tiltak bør påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000 - gjelder videre undersøkelser.

TG2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) - 23%.
Bad:
Overflater vegger - Det observeres at mikrosement har løsnet ved toalett. Ukjent eksakt årsak. Tiltak bør påregnes.
Fallforhold (gulv) - Gulv er tilnærmet flatt med lokalt fall rundt sluk. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 2 mm.
Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet, lekkasjevann vil ikke ledes tilstrekkelig til sluk. Fall fra sluk til dør målt på tilfeldig sted 33mm.
Sanitærutstyr - Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Annet - Det opplyses om at det er utført arbeider gjennom egeninnsats i forbindelse med mikrosement, med den risiko dette innebærer.
Utførelsen av microsement bærer ikke preg av god håndverksmessig utførelse, med den risiko dette innebærer.
Vaskerom:
Membran, tettesjikt, sluk - Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
Toalettrom - Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Øvrige rom:
Overflater vegger - Det observeres skade på vegg i walk-in-closet. Vurderes å være av estetisk karakter. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater gulv - Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under gulvfliser i entre. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Det er registrert stedvise skader i gulvoverflate ved soverom. Tiltak kan bli nødvendig.
Ventilasjon - Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Vannrør - Det observeres rustproblematikk i vannfordelerskap. Kan føre til til lekkasje. Tiltak anbefales.
Annet - Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

TG1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) og 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) - 59%. Se tilstandsrapport.
 
TGIU Ikke undersøkt - 15%.
Jacuzzi er ikke kontrollert i sin helhet på grunn av at dette krever spesialkompetanse.
Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
Gassinstallasjonen er ikke kontrollert. Anbefales utført av teknisk kompetent personell.
Balkong/terrasse er ikke inspisert på grunn av snø-/isforhold. TG2 på grunn av alder.

Standard

Kjøkkeninnredningen er fra 2022 i heltre med profilerte fronter - åpen kjøkkenløsning.
Benkeplate av laminat og benkeplater med rustfritt stål.
Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur.
Frittstående kjøleskap.
Frittstående komfyr på gass med gassalarm.
Integrert oppvaskmaskin.
Kjøleskuffer.
Vegghengt ventilator.

Bad fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger belagt med mikrosement.
Malte flater i himling med downlights.
Vegghengt servantinnredning med skuffer.
Plassbygget badekar.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkett og fliser.
Vegg- og himlingsflater i malte flater og malte tapetserte flater.
Glatte innerdører.
Balansert ventilasjon.
Peisovn i stue.
Oppvarming med vannbåren varme tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming

Oppvarming

Leiligheten har oppvarming med gulvvarme i oppholdsrom.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte varmekilder, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.

Adkomst

Kjøreadkomst til felles garasjeanlegg. Adkomst til leiligheten via felles trappegang og heis.

Parkering

Parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Offentlig kommunikasjon

God bussforbindelse fra Strandvegen.

Boligselgersforsikring

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. 
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. 
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Overtakelse

Eiendommen overleveres etter avtale. Spesifiser ønsket overtakelsesdato i kjøpetilbud.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
 
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
 
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
 
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
 
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
 
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jfr avhendingsloven § 3-10 (1). Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper* selges eiendommen «som den er».
Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9. Boligen overdras således slik den fremstår ved besiktigelse med åpenbare feil og mangler. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Det oppfordres til å sette seg godt inn i salgsoppgaven og eventuelle vedlegg til denne. Videre oppfordres alle interessenter til å sette seg inn i egenerklæringen fra selger som er inntatt i salgsoppgaven samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig person før bud inngis.
 
Boligen har likevel mangel i følgende tilfelle: 1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.
Ved tvil, så kontakt megler for avklaring.
 
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.
 
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i felleskap er vedlagt salgsoppgaven og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt for kjøpet.
 
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Adgang utleie

Utleie/fremleie av boligen reguleres gjennom borettslagets vedtekter. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud knappen" eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema (budskjema finnes også i salgsoppgaven). All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.